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楼市又出大消息了未来楼市或将迎来大变局

发布时间:2021-01-08 03:23:29 阅读: 来源:木片机厂家

摘要: 自苏州、南京等城市相继出台限购,提高相关门槛以来,业内认为,随着国家重启楼市调控,在深圳、上海、苏州、南京、合肥等地新政带动下,加上多项降杠杆政策推进、货币政策维持中性,楼市或逐步趋冷。

自苏州、南京等城市相继出台限购,提高相关门槛以来,业内认为,随着国家重启楼市调控,在深圳、上海、苏州、南京、合肥等地新政带动下,加上多项降杠杆政策推进、货币政策维持中性,楼市或逐步趋冷。尽管楼市政策局部收紧在预期之内,但有多重利空压顶,预计进入四季度之后,新房成交增速继续下降,行业小周期明年可能进入量价齐跌阶段。

苏州重启限购

苏州成为了第一个重启限购的二线城市。8月11日,苏州市政府新出台了《关于进一步加强苏州市区房地产市场管理的实施意见》。

新政指出:

①非本市户籍居民购买第一套住房,不受任何限制。非本市户籍购买第二套住房,必须提供缴纳证明或社保证明。

②居民家庭拥有1套住房且相应购房贷款未结清,再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房的,最低首付款比例,苏州市区(不含吴江区)由40%调整为50%;居民家庭已有2套及以上住房且购房贷款未结清的,继续停止发放“三套”及以上住房贷款。

另外,苏州调整了土地供应条件。提高住宅用地竞买保证金和土地出让金首付款比例,竞买保证金由现行的20%提高到30%或以上,首付款由现行的50%提高到60%或以上;同时,缩短土地出让金付款期限,全额土地出让金支付期限调整为3个月内

南京提高二套房首付

南京也同时发布了楼市调控政策。首套房首付25%(高淳、溧水20%)不变;对拥有1套住房且相应购房贷款已结清的家庭最低首付款比例调整为不低于35%(除高淳、溧水);拥有1套住房贷款未结清的家庭最低首付款比例调整为不低于50%(除高淳、溧水)。

该政策有一个亮点是“现房销售”。即“当网上竞价达到最高限价90%时,该地块所建商品住房必须现房销售”,业内认为,这个政策影响会相当深远。

分析人士指出,如果达到限价90%,现房销售,等于拉长了销售周期。现在开发商销售精装房,拿到销售许可证,然后售卖,一般要过2年才能交付。这样,等于是消灭了2年内的销售,对开发商的资金要求极高。这对于习惯高杠杆、高周转速率的房地产企业而言,是一种极大挑战,甚至会造成南京地产业的洗牌。

明年或量价齐跌?

今年3月苏州出台十条楼市调控政策后,由于处于政策窗口期,成交量同比仍增长超9成。而此次新政的实施效果将如何呢?广发证券分析称,尽管此前政策吹风不断,政策局部收紧应该是在预期之内,但对于成交量的影响仍然是负面的。“我们预计进入四季度之后,新房成交增速将继续下降,行业小周期在明年可能进入量价齐跌”。

21世纪经济报道援引业内人士指出,一旦信贷政策收紧,从源头上控制资金流入,或会带出楼市短时间的平整周期,但是长期来看,这两年拿下的地王,已经开始逐渐入市,豪宅化的趋势越来越明显,房价大幅下跌的可能性仍然渺茫。

南京房地产促进会秘书长张辉表示,未来楼市平稳降温是主旋律;各个板块会出现差异化,市场将会逐渐进入一个理性消费和理性投资的阶段;优质和潜力、核心板块面临的机会更多,虚高的外围板块将会面临调整的压力和风险。

会不会再出新政?

中原地产市场分析卢文曦指出,苏州、南京都是今年房价涨幅相当快的城市,涨幅甚至超过一线城市,而且近期楼市高亢温度衍生到土地市场,土地市场高烧不退加重市场恐慌心理,短期内房价过快上涨不利于楼市健康发展。尽管苏州和南京对土拍市场有过调控手段,但过于温和,并没有起到预期效果。因此这次政策出台可以说意料之中。从时间节点来看,正好处于“金九银十”当口,给过热的楼市降温,以防市场面临失控风险。

就政策力度而言,卢文曦认为,此次南京及苏州调控的心理影响会稍大于实际作用,“二套房首付比例由4成上升到5成,对于有能力购买二套房的客户来讲,这一成的差距并不会带来太大影响”。苏州重启限购,政策力度上比南京稍大些。不过限购的门槛不是很高,只要提供1年社保。

谈及此次新政对市场影响的大小,南京房地产促进会秘书长张辉指出,还是要看市场的反映,要用市场的实际来说话;至于今后会不会再出新政,同样取决于市场的走势。

房价涨幅扩大,金融风险增加

房价同比增幅继续扩大,房价泡沫破灭带出金融系统风险的增加,是长三角调控先手落实信贷的主因之一。

最近几个月,合肥、苏州、厦门等几个城市房价疯涨,涨幅甚至超过了一线城市。21世纪经济报道援引某第三方大数据机构后台数据称,全国资金流入规模最大的为上海与江苏,其中江苏尤为明显,这两地的投资资金流出规模同样少于其资金自留当地。合肥、苏州、南京等地房价近半年来上涨幅度惊人,抢房、靠关系才能拿到房号的现象层出不穷,不排除热钱带出的投资效应。

其实,单从成交量而言,限购政策对房地产市场的影响是显而易见的。根据Wind资讯数据,苏州3月出台新政后,4月、5月、6月商品房成交量均呈现疲软态势,7月成交面积更是同环比大幅下降,库存也随之提升。

中国指数研究院的报告指出,当前城市分化态势延续,一线城市楼市成交放缓,市场热度向部分二三线城市不断传导,政策收紧趋势也逐步蔓延至部分二线及三线城市。而从2016年7月监测的主要城市成交面积来看,超七成城市环比下降,同比去年7月上涨10.09%。

近一年来楼市的升温直接反映在了房价上。中指院百城房价报告显示,去年7月份10685元/平方米的百城平均房价,一年后涨到了12009元/平方米,涨幅约12.39%。(转自网络综合整理)

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